多地政府回購存量商品房 疏解6億平米庫存救市
??把房子賣給政府去——如果你要賣房子，掛單在中介機構賣不出去，現在多瞭一條路。福州市近日下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》，該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府瞭。
??除瞭福州，四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省市正在實施試點。
??但政府考慮的並不僅僅是給空置房多條交易的路徑，而是6億平方米的庫存如何消化和700萬套保障房從哪裡來的問題。 根據本報記者的調查，按照最高限額，此措施能夠最高化解6000平方米的商品房庫存以及少建設100萬套保障房。
??但是該措施執行還有很多挑戰，政府準備好瞭嗎？
??重點提示
??根據2014年6月國傢開發銀行《關於進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》，回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40%(此前這一比例僅為20%)；而住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低於5000億元，若按40%的貨幣補償計算，今年將有近2000億元的資金用於回購商品房，形成近100多萬套商品房的需求。
??過去，政府收儲大多發生在棉花、稀土等大宗商品領域。而這一次，房子成為政府收儲的目標。
??1月24日，福州下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》，該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府；各級政府指定一傢國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置現房的需求。
??政府回購商品房的背景是，一方面房地產庫存難解；另一方面，保障房建設任務艱巨。
??1月6日出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場指導意見》，鼓勵開發商售轉租、地方回購商品房之後，其政策門已經打開。1月20日，住建部部長陳政高表態，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。
??業內人士指出，政府回購商品房可能更適用於三四線城市，尤其是庫存高企的城市。但與此同時，仍然面臨有多少房源可被回購、資金何來、如何定價等操作性難題。
??多地回購商品房
??1月20日，在全國棚戶區改造經驗交流會上，陳政高指出，住建部要指導督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。
??在去年的地方救市中表現積極的福州立刻出手。1月24日，福州下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》。
??中原地產首席分析師張大偉將之理解為地方的新一輪救市舉措。他說，雖然從價格看，統購價格低於市場價15%，很少有市民會願意出售給政府，但這一政策將對購房者而言有托底的作用，在政府回購承諾的影響下，購房者入市的積極性會提高。他認為在庫存高企的三四線城市，開發商或市民可能更有動力去把多餘的房子賣給政府。
??上海房地產研究院副院長楊紅旭也認為，上述政策對三四線城市去庫存是利好。三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長，截至目前全國已有近6億平方米的待售庫存，其中很大部分位於三四線。
??如此高的庫存壓力，使三四線城市的樓市活躍度降低、房價漲不動或者下跌、開發企業經營越來越困難，甚至還引發瞭資金鏈斷裂。
??事實上，在住建部此次表態前，多地已經試點回購商品房充當保障房，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內蒙古自治區、貴州省等。
??以安徽省蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶區改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當棚戶區的安置房高達45%。
??蕪湖的主要做法是，以“團購”的價格從開發商手中回購商品房用於棚戶區改造的安置房。按試點規定，若回購商品房充當公開配售的保障房實行不完全產權，由政府持有30%產權，被保障人群持有70%產權，若回購商品房充當定向安置房，如棚改中的安置房，實行完全產權，即被安置人員擁有100%的產權。
??福州業內開發商透露，實際上去年該市就有幾個商品房項目被政府回購作為保障房，價格也差不多低於市價15%，但是量並不大，也沒對市場產生太大影響。
??楊紅旭指出，在多個地方進行試點後，由政府統購商品房作為保障房將在全國范圍內鋪開來。
??操作難題
??由政府統購商品房，便自然存在一個資金來源及操作的問題。
??首先是棚改的資金。根據部署，2015年全國保障房建設任務為700萬套，棚戶區改造規模不低於470萬套。
??世聯行有關人士測算，根據2014年6月國傢開發銀行《關於進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》，回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40%(此前這一比例僅為20%)；而住建部提出2015年棚戶區改轉貸信用貸款缺錢急用哪裡汽車貸款信用貸款銀行借貸任何問題免費諮詢造資金將不低於5000億元，若按40%的貨幣補償計算，今年將有近2000 億元的資金用於回購商品房，形成近100 多萬套商品房的需求。
??其次財政撥款。財房貸信貸利率比較怎麼貸款比較會過件政部部長樓繼偉在2014年12月底的全國財政工作會議上說，政府出錢，保障住房，但不再隻是支持新建住宅，而是要“盤活存量房”。
??此外，住房和城鄉建設部副部長齊驥表示，可大力推進棚戶區改造的貨幣化安置，組織居民自主購買，或者由政府購買安置住房進行安置；與此同時推進國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。
??在北京的棚改工作中，國傢開發銀行北京分行與市住建委等部門合作，探索政府回購模式、市場化運作、發行私募債以及REITs募集等融資模式。
??在具體的實施層面上，楊紅旭指出，收購商品房用於保障房、將商品房轉化為安置房，具體運作情況比較復雜，各地存在顯著差異。即便未來住建部出臺指導意見，各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。
??比如，政府拿著財政拔款，隻能收購什麼樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項目，如何享受稅費減免？正在建設中的商品房項目，哪些項目有資格半路搭車享受國開行支持？如何防范政府官員在挑選商品房項目過程中的權力尋租？等等問題待解。
??“雖然操作細節仍會遇到諸多問題，但至少作為緩解三四線庫存壓力的短期之策，促進這些地區房地產市場的平穩健康發展，具有重要意義。”楊紅旭認為。
??但也有業內人士指出，政策雖好，但對於巨大的三四線城市庫存的消化來說，作用可能並不大。以60平米一套計算，回購100萬套也就隻有6000萬平方米，占6億平方米庫存的10%。而去年中國新建商品房銷售面積是12億平方米。
??楊紅旭指出，政府統購商品房這一做法不宜作為長期之策，否則又有可能重回福利分房的時代。我國住宅供應體系、住房保障制度的完善，應有獨立的發展邏輯與制度框架。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-01-28/08055965992914609040028.shtml
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