央視調查鄭州樓市逆勢飆漲 原因何在
??基隆七堵農地貸款
??在樓市低迷的氣氛下，河南鄭州的樓市就走出瞭與眾不同的一波行情，大型房地產商，紛紛湧入那裡，鄭東新城區的房價一路飆升，這又是怎麼回事？
??根據國傢統計局公佈的10月份新建商品住宅分類價格指數，90平方米以下戶型，70個大中城市中盡管有64個城市房價指數同比下降，但仍要註意到鄭州、廈門、合肥、洛陽、三亞、常德6個城市的房價指數出現上漲。而90-144平方米戶型，鄭州、廈門、合肥、西寧4個城市的房價指數同樣在上漲。144平方米以上的戶型，也有廈門、北京2個城市的房價指數出現上漲。
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??如果以2010年房價數據為基數，中小戶型隻有溫州、杭州、寧波跌破瞭四年前的房價基數，大戶型隻有杭州、寧波、溫州、金華、唐山和海口跌破瞭房價基數。
??鄭州的房價異軍突起。10月份，全市商品住房銷售均價環比上漲6.87%，同比上漲13.12%；而鄭州市區與新城區的房價也在分化，老城區商品住宅銷售均價8216元/平方米，比9月均價環比下降0.86%，鄭東新區今年前十個月商品住房均價為10056元/平，去年前十個月商品住房均價為8718/平，同比增長15.3%。為什麼會有如此大的差異？我們決定前往調查。
??從鄭州老城區上三環快速路，30分鐘左右，我們來到瞭十年前鄭州市打造的第一個新城區——鄭東新區，如今，這裡道路寬敞，綠樹成蔭，小區不僅綠化面積大，而且學校、醫院、圖書館、購物中心等生活配套設施應有盡有。
??這傢樓盤的售樓處裡，有不少來看房的人。
??一對小倆口，一個來自南陽、一個來自駐馬店，兩人都在鄭州東新區的會展中心工作，明年準備添一個小寶寶。今年年初，他們就在附近尋找合適的樓盤，而且首選明年秋天可以入住的期房。
??他們說：自己上班就在鄭東新區的會展中心，新城區交通好，配套好，綠化環境好，因此，他們選擇在新區買房，他們倆已經在老城區租房近二年，月租金1800元，但由於老城區交通擁堵，街道陳舊、小區沒有停車位，綠地面積又小，這讓他們感到生活非常不方便。
??趁著傢裡準備添丁加口，他們決定搬出老城區，把傢安在鄭東新區，一來離工作單位近，二來這裡的樓盤戶型大，環境好。南北通透的大三居，每平方米1萬元。首付雙方父母還能資助一下，但月供需要自己承擔，兩口子最關心的是還貸還能不能少，貸款利率能不能下調。
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??十一過後，這個樓盤一個星期的銷售量就達到45套，趕上瞭9月份全月。
??然而，市場普遍認為的放松貸款利好，對張國強說，卻是個麻煩。“9，30”央行樓市新政涉及房貸七折優惠，到現在一直沒有一個非常明確的說法，反而影響瞭購房人的心理預期，購房人開始猶豫、觀望，甚至許多人來售樓處訊問，有的人即使是訂瞭房，也拖著不簽購房合同，即使是簽瞭購房合同，也不去辦理住房按揭手續。希望能拿到房貸七折利率，如今到底是幾折一直沒有下文，上浮也好，下浮也好，基準利率也好，趕緊把這個“靴子”落地，這樣對企業也好，對客戶也好，對業主也好。在張國強看來，現在最讓他頭痛是樓市政策，今天一個價明天又一個價，新政策最好能做到一次到位。
??之所以選擇新城區發展，張國強他們看中就是效率和效益。鄭州老城區拆遷成本高、建設周期長、城市規劃受限，都需要開發商投入大量時間和精力，幾年前，張國強就已經將三分之二的開發項目轉向周邊的新城區。
??河南正商地產副總裁張國強說：鄭東新區它是一個特殊的情況，它是規劃起點比較高，整個規劃配套各方面比較完善，鄭州新建的一個區域，所以這一塊土地成本也會高一點，整體上鄭東新區的房價要比老城區的房價高一些。
??不僅是張國強他們的企業，像綠地、恒大等大型房地產企業，也都早早把目光投向瞭鄭州，這個中部城市。大傢不約而同放棄瞭，先一線城市，後二三線城市，先中心城區，後新城新區的開發思路。張國強提醒我們說：北、上、廣、深，如果在中心城區拿到一塊土地，就有可能形成地王，房價可能就會被炒的很高，而在鄭州舊城區與新城區房價，應該說比較均衡。
??走進鄭州房管局的服務大廳，裡面辦手續，房產過戶、取房產證的人比售樓處的人還多，鄭州購買新房的業主，如果是全款買房，個人來服務大廳交齊手續，1個小時就能拿到自己的房產證。
??相比較一些地區，一年內都拿不到房產證，這裡要方便許多。
??服務大廳負責人劉豫說：鄭州市在限購解除之前和解除之後，樓市沒有太大的變化，二手房、商品房、單位房過戶等辦理業務隻是增長瞭10%的左右。
??鄭州市房地產開發的增速已經遠遠高於全國平均水平。2014年1-10月份，鄭州累計完成房地產開發投資1407億元，增速達28.3%。高於全國房地產開發平均值增幅15.9個百分點。而從鄭州市商品房投放量看，前10個月投放2066萬平方米，同比增長瞭23.45%，全市商品房銷售1498萬平方米，增長14.42%。這樣的銷售增長，被業界稱為2014年樓市的”黑馬” 。
??鄭州市住房保障和房地產管理局局長李德耀說：鄭州市的周邊、郊縣組團式的商品房供應，住房的投放量和銷售量占到全市的比重明顯地上升，目前也就占到一個是投放量占到48%，銷售量占到46%，幾乎就占到半壁江山，剛需購房人群，是鄭州樓市的購買主力，各類房型都成交活躍。鄭州90平米以下的中、小戶型投放量占到瞭商品房投放量的56.7%，二手房市場的交易量也已經占全市商品房交易量的52%。
??鄭州市住房保障和房地產管理局局長李德耀認為；合理的商品房庫存對調整房價、調整結構都有非常重要的作用。特別是2013年的時候，鄭州市區的商品房庫存曾經達到銷售瞭五個月，這就導致瞭住房價格的上漲。2014年鄭州市加大瞭開發和投放量，截止到9月份，鄭州市住房的庫存銷售是八個多月，應該說是在一個比較合理的供需平衡的價格區間。
??隨著鄭州市高鐵、城鐵、地鐵的開通，百姓出行更加便捷，鄭州市周邊十年前開始組團建設新城區，現在看來，不僅破解瞭老城區人口密度大，房價過高的難題，也達成瞭新、老城區協調發展的目標。
??李德耀介紹說：我們現在所處的位置是鄭東新區，鄭東新區是從2001年開始鄭州市委、市政府做出一個重大的戰略決策，杜絕老城區進行攤大餅式的發展，實際上也是鄭州市組團式發展的一個起步。組團建設新城區的核心理念，就是在老城區周邊建設大學城、科技城、高新技術開發區、經濟技術開發區、航空港經濟綜合實驗區等一批產業集群，以產業支撐、產業配套，帶動新城區經濟發展，每一個衛星城裡面就形成瞭不同的產業團塊，有人把這種開發方式比喻為包餃子，不同產業的餡兒，包出的餃子也各有特色。
??河南財經政法大學房地產經濟研究所所長李曉峰解釋說：從2013年到2014年這一段時間裡面，鄭州市周邊組團這些衛星城，這些縣城銷售情況是很好的，這就形成瞭一種中心城區和外邊這種組團式發展的衛星城互動的這種局面。也正是符合未來整個城市發展的趨勢，城市群，就應該是這個樣子。而且通過城市群那種健康的合理的佈局，來保障房地產行業的均衡發展。
??在經濟專傢眼中，樓市不同於其他產業市場，研究它的發展狀況，往往要從較長的時間段來分析。區域經濟發展，樓市必然先行，但產業配套支撐需要時間，是不是真的“鬼城”、“空城”，都不能輕易下結論。
??全國人大財經委副主任委員辜勝阻，近期在全國的調研時看到，從鄭州的產業佈局，從鄭州的產業結構來看這個新區的未來。所以現在有很多，像杭州一樣，你看杭州今年上半年的時候，我們看這個形勢和現在再去看這個形勢就不一樣。鄭州新城也是這樣的，三年前你去看它和現在去看它不一樣。還有鄂爾多斯的這個形勢，三年前、五年前討論的時候確實沒有人，但是現在裡面有，比以前要好很多。
??鄭州航空港經濟綜合實驗區發展規劃，2013年獲國務院批復，這讓鄭州成為中原地區樞紐的遐想，變得更加清晰。而國傢新的經濟帶、經濟戰略的逐漸成型，也將讓不同地區的樓市表現，分化得更加明顯。
??住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹告訴我們：以二線城市為例，我們東北的一些二線城市，今年上半年的表現仍然還是一般，甚至還可以說有一些城市是比較低迷。但是中部、東部的一些二線城市，今年市場表現應該還是比較活躍的。比如說，鄭州，我們看到鄭州的新區，它叫臨港工業區等等房地產市場，增長還是非常明顯。那麼三四線城市本身也是分化的，比如說我們今年去調研的安徽，安徽的皖北，今年的房地產市場應該說增長還是不錯，但是皖南房地產市場的增長就顯得比較低迷。
??從今年下半年開始，各地退出限購、央行放松限貸，樓市政策正逐步從時而“過緊”，時而“過松”的怪圈中跳出來，樓市回歸“常態”，漲跌“兩極分化”的市場特征開始顯現。用業內人士的話講，房地產投資正在從“趨勢性機會”，轉變為“結構性機會”。
??這期節目我們選擇的調查樣本，未必全面，但希望能幫助大傢找到看待樓市的一些基本常識和方法。
??畢竟，經過黃金十年的一路高歌，樓市這次確實需要一次深度調整，而我們也需要回歸理性，學會用常識去分析，樓市正在出現的新常態、新變化。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/2014-11-30/09445944636793403261550.shtml
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